Als Vermieter trägst du eine Menge Verantwortung – und auch einiges an Risiko. Ein Wasserschaden, ein Sturz der Postbotin auf dem vereisten Gehweg oder ein jahrelanger Mietrechtsstreit: Ohne die richtige Absicherung kann das schnell richtig teuer werden. Doch welche Versicherungen sind wirklich sinnvoll? Und welche Kosten kannst du sogar auf deine Mieter umlegen? Wir geben dir einen klaren Überblick.
Besteht eine Versicherungspflicht für Vermieter?
Die kurze Antwort: Nein, in Deutschland gibt es keine gesetzliche Pflicht für Vermieter, bestimmte Versicherungen abzuschließen (ImmoScout24). Weder das Bürgerliche Gesetzbuch noch die Betriebskostenverordnung schreiben vor, dass du eine Wohngebäudeversicherung oder Haftpflicht haben musst.
In der Praxis ist es aber extrem riskant, darauf zu verzichten. Denn als Vermieter haftest du mit deinem gesamten Privatvermögen – und ein einziger großer Schaden kann dich finanziell ruinieren. Deshalb empfehlen Fachleute und Verbraucherschützer einhellig, bestimmte Versicherungen abzuschließen (Verbraucherzentrale).
Die 5 wichtigsten Versicherungen für Vermieter
Nicht jede Versicherung ist gleich wichtig. Hier kommen die Policen, die du als Vermieter zumindest prüfen solltest – sortiert von „absolut empfehlenswert" bis „nice to have".
1. Wohngebäudeversicherung
Die Wohngebäudeversicherung ist die wichtigste Versicherung für jeden Immobilienbesitzer. Sie deckt Schäden am Gebäude selbst ab – typischerweise durch Feuer, Blitzschlag, Sturm, Hagel und Leitungswasser. Je nach Tarif kommen auch Elementarschäden wie Überschwemmung oder Erdbeben dazu.
Stell dir vor: Ein Rohrbruch im Winter durchforstet drei Stockwerke, die Heizungsanlage fängt Feuer oder ein Sturm deckt das Dach ab – ohne Wohngebäudeversicherung bleibst du auf sechsstellige Reparaturkosten sitzen.
Kosten: Je nach Gebäudeart, Lage und Versicherungswert zwischen 0,20 € und 0,50 € pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr. Für ein Einfamilienhaus sind das etwa 150–300 € jährlich.
Umlagefähig: Ja – die Kosten für die Wohngebäudeversicherung zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 13 BetrKV. Voraussetzung: Die Umlage ist im Mietvertrag vereinbart.
2. Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung
Die Haftpflicht für Vermieter ist die zweite essenzielle Police. Sie springt ein, wenn auf deinem Grundstück oder an deinem Gebäude jemand zu Schaden kommt. Klassische Beispiele:
- Ein Besucher rutscht auf dem nicht gestreuten Gehweg aus und bricht sich das Bein
- Ein loses Dachziegel fällt auf ein geparktes Auto
- Ein Kind klettert auf dem Grundstück auf einen Baum und stürzt ab
In solchen Fällen kannst du als Grundstückseigentümer auf Schadensersatz verklagt werden – und zwar schnell in Größenordnungen von mehreren Hunderttausend Euro. Die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht deckt diese Risiken ab und wehrt unberechtigte Ansprüche auch gerichtlich ab.
Umlagefähig: Ja – auch diese Versicherung ist nach § 2 Nr. 13 BetrKV als Betriebskosten umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag vereinbart ist.
3. Mietrechtsschutzversicherung
Als Vermieter kommst du früher oder später in Konflikt mit einem Mieter – sei es wegen Mietrückständen, Eigenbedarfskündigung oder einer strittigen Nebenkostenabrechnung. Ein Mietrechtsstreit kann sich über Monate oder sogar Jahre ziehen und schnell fünfstellige Anwalts- und Gerichtskosten verursachen.
Eine Mietrechtsschutzversicherung (oft als Teil einer Verkehrsrechtsschutzversicherung erhältlich) übernimmt diese Kosten. Achte beim Abschluss auf:
- Keine oder kurze Wartezeit (manche Anbieter haben 3 Monate)
- Deckung für Kündigungsschutzklagen und Räumungsklagen
- Ob auch die außergerichtliche Beratung eingeschlossen ist
Umlagefähig: Nein – die Rechtsschutzversicherung dient deinem persönlichen Risikoschutz und kann nicht auf die Mieter umgelegt werden. Sie ist aber als Werbungskosten in der Steuererklärung absetzbar (Finanzprofit.de).
4. Mietausfallversicherung / Mietverlustversicherung
Eine Mietausfallversicherung schützt dich, wenn dein Mieter die Miete nicht zahlt – etwa durch Zahlungsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit oder böswillige Nichtzahlung. Die Versicherung springt meist für einen Zeitraum von 6 bis 12 Monaten ein. Einige Policen zahlen auch, wenn die Wohnung nach einer Kündigung länger leer steht als kalkuliert.
Für wen sinnvoll? Vor allem bei einer Rendite-Immobilie mit hohem Finanzierungsanteil, wo ein Mietausfall schnell zur Gefahr für die Kreditrate wird. Bei geringer Verschuldung oder einer guten Mieternachfrage in der Region ist sie oft verzichtbar.
Umlagefähig: Nein – die Mietausfallversicherung kann nicht auf die Mieter umgelegt werden.
5. Photovoltaik- / Solarversicherung (optional)
Hast du eine Photovoltaikanlage auf dem Dach, solltest du prüfen, ob diese in der Wohngebäudeversicherung ausreichend gedeckt ist. Viele Standardtarife decken Solarmodule nur bis zu einem bestimmten Wert ab. Spezielle Photovoltaik-Versicherungen schließen die Lücke, insbesondere gegen Diebstahl, Vandalismus und technische Schäden.
Welche Versicherungen sind umlagefähig? – Eine klare Übersicht
Die Frage, ob du Versicherungskosten auf deine Mieter umlegen darfst, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV) § 2 Nr. 13. Danach sind „Sach- und Haftpflichtversicherungen" für das Gebäude umlagefähig. Hier die klare Einteilung:
| Versicherung | Umlagefähig? |
|---|---|
| Wohngebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Leitungswasser) | Ja (§ 2 Nr. 13 BetrKV) |
| Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht | Ja (§ 2 Nr. 13 BetrKV) |
| Elementarschadenversicherung (Zusatz zur Wohngebäude) | Ja (wenn im Mietvertrag vereinbart) |
| Glasversicherung (für Gebäudeverglasung) | Ja (Sachversicherung fürs Gebäude) |
| Mietrechtsschutzversicherung | Nein |
| Mietausfallversicherung | Nein |
| Hausratversicherung des Mieters | Sache des Mieters |
Merksatz: Nur Versicherungen, die das Gebäude selbst oder deine Haftung als Grundstückseigentümer betreffen, sind umlagefähig. Alles, was dein persönliches Risiko als Vermieter absichert, nicht.
Und die Steuer? – So setzt du Versicherungen richtig ab
Die steuerliche Behandlung hängt davon ab, ob du die Kosten umlegst oder nicht:
- Umlagefähige Versicherungen (Wohngebäude, Haftpflicht): Wenn du sie auf den Mieter umlegst, sind sie Einnahmen (Betriebskostenvorauszahlung). Du kannst sie nicht noch einmal separat als Werbungskosten absetzen – sonst würdest du doppelt profitieren.
- Nicht umlagefähige Versicherungen (Rechtsschutz, Mietausfall): Diese Kosten sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung voll abziehbar. Du trägst sie in der Anlage V unter den Werbungskosten ein.
Achtung: Auch wenn du die Gebäudeversicherung nicht umlegst – etwa bei Eigennutzung oder wenn der Mietvertrag keine Umlausevereinbarung enthält – kannst du sie als Werbungskosten bei den vermieteten Teilen geltend machen.
Fazit: Diese 3 Versicherungen solltest du als Vermieter abschließen
Versicherungen sind kein Kostenfaktor, den du kleinreden solltest – sie sind deine finanzielle Rettungsleine, wenn etwas schiefgeht. Unsere klare Empfehlung:
- Wohngebäudeversicherung – Pflichtprogramm, umlagefähig, existenziell
- Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht – genauso wichtig, ebenfalls umlagefähig
- Mietrechtsschutzversicherung – nicht umlagefähig, aber günstige Absicherung für teure Konflikte
Die Mietausfallversicherung und spezielle Zusatzpolicen kannst du je nach Risikolage dazunehmen. Tipp: Vergleiche die Tarife regelmäßig, denn der Markt für Vermieter-Versicherungen ist umkämpft – und mit einem Wechsel sparst du oft 20–30 %. Nutze eine Immobilienverwaltungs-Software wie ImmoFluss, um deine Versicherungsverträge, Kosten und Umlagen zentral im Blick zu behalten.
Häufige Fragen zu Vermieter-Versicherungen (FAQ)
Muss ich als Vermieter eine Versicherung abschließen?
Nein, es gibt keine gesetzliche Pflicht. Ohne Wohngebäudeversicherung und Haftpflicht trägst du aber das volle Risiko selbst – bei einem größeren Schaden kann das schnell existenzbedrohend werden. In der Praxis schließen die allermeisten Vermieter daher zumindest diese beiden ab (Allianz).
Kann ich die Versicherungskosten einfach auf den Mieter umlegen?
Nur wenn zwei Bedingungen erfüllt sind: (1) Die Versicherung gehört zu den in § 2 BetrKV genannten umlagefähigen Positionen und (2) die Umlage ist im Mietvertrag wirksam vereinbart. Ohne entsprechende Klausel im Vertrag kannst du die Kosten nicht nachträglich per Betriebskostenabrechnung auf den Mieter abwälzen.
Ist die Rechtsschutzversicherung für Vermieter sinnvoll?
Ja, absolut. Mietrechtsstreitigkeiten sind teuer und können sich über Monate ziehen. Schon die erste anwaltliche Beratung kostet mehrere Hundert Euro, ein Gerichtsverfahren schnell mehrere Tausend. Eine Mietrechtsschutzversicherung kostet je nach Anbieter 80–150 € im Jahr – das ist im Verhältnis zum Risiko sehr günstig.