Der Mieter meldet Schimmelflecken an der Schlafzimmerwand. Was jetzt? Viele Vermieter tippen reflexartig auf falsches Lüften – doch rechtlich ist das Thema deutlich komplizierter. Das Gesetz und die Rechtsprechung des BGH stellen hohe Anforderungen an dich als Vermieter. Wer die Verantwortung trägt, wie die Beweislast verteilt ist und was du konkret tun musst, erfährst du in diesem Beitrag.
Schimmel als Wohnungsmangel – wann liegt einer vor?
Schimmelbefall in einer Mietwohnung ist grundsätzlich ein Sachmangel der Mietsache. Das bedeutet: Die Wohnung ist nicht mehr in dem Zustand, den der Mieter vertraglich erwarten darf. Die Pflicht des Vermieters, die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, ergibt sich unmittelbar aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Wichtig: Schon drohende Schimmelbildung durch Wärmebrücken oder unzureichende Dämmung gilt nach der Rechtsprechung des BGH noch nicht als Mangel – erst der tatsächlich sichtbare Schimmel begründet das Minderungsrecht (Haus & Grund). Sobald aber sichtbarer Schimmel vorhanden ist, musst du handeln.
Wer trägt die Verantwortung – Vermieter oder Mieter?
Das ist die entscheidende Frage – und die Antwort ist nicht immer eindeutig. Grundsätzlich gilt: Die Ursache entscheidet über die Verantwortung.
Bauliche Ursachen – Verantwortung des Vermieters
Liegt die Ursache im Gebäude selbst, bist du als Vermieter in der Pflicht. Typische bauliche Ursachen sind:
- Wärmebrücken (schlecht gedämmte Außenwände, Fensterstürze, Balkons)
- Undichte Dächer oder Fassaden
- Defekte oder fehlende Dampfsperren
- Mangelhafte Abdichtung im Keller- oder Erdgeschossbereich
- Fehlendes oder unzureichendes Lüftungskonzept im Gebäude
Gerade in Altbauten können Wärmebrücken, die dem Stand der Technik zur Bauzeit entsprachen, bei normalem Wohnverhalten zu Schimmel führen. Hier greift eine wichtige BGH-Entscheidung: Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass altersbedingte Wärmebrücken dann keinen Mangel darstellen, wenn die Schimmelbildung durch normales Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters hätte verhindert werden können (BGH, 05.12.2018, VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18).
Falsches Lüften und Heizen – Verantwortung des Mieters
Wenn der Mieter die Wohnung zu selten lüftet, zu wenig heizt oder durch besonderes Nutzungsverhalten (z.B. viele Zimmerpflanzen, häufiges Wäschetrocknen in der Wohnung) übermäßig viel Feuchtigkeit produziert, kann er für den Schimmel verantwortlich sein. Als Maßstab gilt in der Rechtsprechung üblicherweise: zweimal täglich stoßlüften für je etwa 10 Minuten, Wohnräume auf mindestens 20 °C, Schlafzimmer auf mindestens 16 °C heizen.
Die Beweislast: Ein dreistufiges System
Der BGH hat in seiner Grundsatzentscheidung vom 05.12.2018 (VIII ZR 271/17) die Beweislastverteilung klar geregelt:
- Stufe 1 – Mieter: Der Mieter muss das Vorhandensein von Schimmel nachweisen (z.B. per Fotos, schriftlicher Mängelanzeige).
- Stufe 2 – Vermieter: Du als Vermieter musst beweisen, dass kein baulicher Mangel vorliegt, der die Feuchtigkeitsbildung verursacht haben könnte.
- Stufe 3 – Mieter: Erst wenn dir dieser Beweis gelingt, muss der Mieter nachweisen, dass der Schimmel nicht durch sein eigenes Fehlverhalten entstanden ist.
Als Vermieter trägst du also die Hauptlast des Beweises. Du musst aktiv nachweisen, dass die Ursache nicht in deinem Verantwortungsbereich liegt – der Mieter muss das nicht erst bestreiten.
Deine Pflichten als Vermieter im Schimmelfall
Sobald du eine Mängelanzeige wegen Schimmel erhältst, greift eine klare Pflichtenkette. Aus § 536c BGB ergibt sich zwar die Pflicht des Mieters, Mängel unverzüglich anzuzeigen – aus § 535 Abs. 1 BGB folgt aber deine Pflicht zur unverzüglichen Beseitigung:
- Ursachenklärung: Lass einen Fachmann (Bausachverständigen) die Ursache begutachten. Ohne Ursachenklärung kommt der Schimmel zurück.
- Schimmelbeseitigung: Du musst den sichtbaren Schimmel fachgerecht beseitigen lassen – unabhängig davon, ob du oder der Mieter die Ursache zu verantworten hat. Die Beseitigungspflicht liegt immer beim Vermieter.
- Frist einhalten: Setze selbst eine realistische Frist für die Beseitigung. Üblich sind 2–3 Wochen für die erste Reaktion. Bei Gesundheitsgefährdung muss es schneller gehen.
- Dokumentation: Halte alles schriftlich fest – Mängelanzeige, Begutachtungsergebnis, durchgeführte Maßnahmen.
Wichtig: Kommt es zu einem Rechtsstreit, reicht es nicht, dem Mieter falsches Lüften zu unterstellen. Du brauchst ein Sachverständigengutachten, das dies belegt.
Wie hoch darf der Mieter die Miete mindern?
Solange Schimmel vorliegt und du ihn nicht beseitigt hast, hat der Mieter ein gesetzliches Minderungsrecht nach § 536 BGB. Die Höhe hängt vom Ausmaß und der beeinträchtigten Nutzung ab – es gibt keine festen gesetzlichen Sätze, aber die Gerichte haben typische Richtwerte entwickelt:
- Leichter Schimmel in Nebenräumen (z.B. Silikon-Fugen im Bad): 5–10 %
- Schimmel an einer Wand oder Decke in einem Zimmer: 10–20 %
- Mehrere Zimmer betroffen, gesundheitliches Risiko: 20–50 %
- Starker Befall, Unbewohnbarkeit: bis zu 100 %
Diese Werte sind Orientierungswerte – ob eine Minderung berechtigt ist, ob du sie abwehren kannst und in welcher Höhe, hängt immer vom Einzelfall ab. Schließt du die Mängelbeseitigung ab und beseitigst die Ursache, endet das Minderungsrecht für die Zukunft.
So reagierst du als Vermieter richtig
Hier ist eine klare Handlungsreihenfolge, wenn ein Mieter Schimmel meldet:
- Mängelanzeige schriftlich bestätigen – Eingang dokumentieren, Datum notieren.
- Besichtigung vereinbaren – Schimmel selbst in Augenschein nehmen. Fotos machen.
- Fachbetrieb oder Sachverständigen beauftragen – Ursache klären lassen, bevor du etwas beseitigst. Ohne Ursachenklärung kommt der Schimmel wieder.
- Schimmel fachgerecht beseitigen lassen – nicht nur überstreichen.
- Ursache beheben – je nach Befund: Dämmung, Abdichtung, Lüftungssystem.
- Mieter informieren – schriftlich über Maßnahmen und Abschluss der Arbeiten.
Wenn der Sachverständige feststellt, dass die Ursache ausschließlich beim Mieter liegt (nachweislich falsches Lüften/Heizen), kannst du die Kosten der Beseitigung auf den Mieter umlegen und ggf. eine Abmahnung aussprechen. Wiederholtes Fehlverhalten kann – nach Abmahnung – sogar ein Kündigungsgrund sein.
Schimmel vorbeugen: Was du als Vermieter tun kannst
Prävention ist günstiger als Streit. Als Vermieter kannst du aktiv vorbeugen:
- Lüftungshinweise in den Mietvertrag – Heiz- und Lüftungspflichten schriftlich vereinbaren.
- Thermische Schwachstellen sanieren – Wärmebrücken durch Innendämmung oder Fensteraustausch reduzieren.
- Feuchtigkeitssensoren – günstige Hygrometer in schimmelgefährdeten Räumen können Mietern und dir helfen, Feuchtigkeit frühzeitig zu erkennen.
- Regelmäßige Besichtigungen – Nimm dir die Möglichkeit zur Wohnungsbesichtigung vertraglich vor, um Schimmel früh zu entdecken. Mehr dazu im Beitrag zu Zutrittsrechten des Vermieters.
- Schriftliche Kommunikation – Halte alle Hinweise zu Lüften und Heizen sowie alle Mängelanzeigen dokumentiert, zum Beispiel über ImmoFluss, wo Dokumente und Kommunikation je Objekt zentral gespeichert werden.
Fazit
Schimmel in der Mietwohnung ist kein Bagatellthema. Du als Vermieter trägst eine erhebliche Beweislast: Solange nicht nachgewiesen ist, dass der Mieter allein verantwortlich ist, bist du zur Beseitigung verpflichtet. Lass die Ursache professionell klären, handle schnell und dokumentiere jeden Schritt. Wer das tut, ist auch bei einem späteren Rechtsstreit auf der sicheren Seite.
Hast du Fragen zum Thema Instandhaltungspflichten oder Mietminderung? Schau auch in unserem Beitrag zur Mietminderung für Vermieter vorbei.
Häufige Fragen zu Schimmel in der Mietwohnung
Muss der Vermieter immer für Schimmel aufkommen?
Nicht zwingend – aber du musst als Vermieter beweisen, dass die Ursache nicht in deinem Verantwortungsbereich liegt (BGH, 05.12.2018, VIII ZR 271/17, dejure.org). Gelingt dir dieser Beweis nicht, haftest du. Erst wenn nachgewiesen ist, dass ausschließlich falsches Lüften oder Heizen des Mieters die Ursache ist, liegt die Verantwortung beim Mieter.
Kann der Mieter die Miete mindern, solange Schimmel vorhanden ist?
Ja. Sichtbarer Schimmel begründet nach § 536 BGB ein gesetzliches Minderungsrecht. Die Minderung gilt so lange, wie der Mangel besteht. Die Höhe richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung – von 5 % bei kleinen Schimmelflecken in Nebenräumen bis zu 100 % bei Unbewohnbarkeit.
Was passiert, wenn der Vermieter den Schimmel nicht beseitigt?
Der Mieter kann neben der Mietminderung (§ 536 BGB) auch Schadensersatz verlangen oder – nach erfolgloser Fristsetzung – selbst für die Beseitigung sorgen und die Kosten als Aufwendungsersatz geltend machen. Im Extremfall kann bei anhaltender Gesundheitsgefährdung auch eine fristlose Kündigung des Mieters in Betracht kommen.
Kann ich dem Mieter kündigen, wenn er die Wohnung nicht richtig lüftet?
Ja, das ist möglich – aber nur nach vorheriger schriftlicher Abmahnung und wenn das Fehlverhalten nachgewiesen und erheblich ist. Die Abmahnung muss das konkrete Fehlverhalten benennen und den Mieter zur Verhaltensänderung auffordern. Erst bei Wiederholung nach der Abmahnung kommt eine ordentliche Kündigung wegen Vertragsverletzung in Betracht.