Dein Mieter zahlt nicht – und plötzlich stehen mehrere Monatsmieten aus. Für Vermieter ist das nicht nur ärgerlich, sondern existenzbedrohend, wenn die Kreditrate weiterläuft. Doch wie gehst du rechtssicher vor? Wann kannst du fristlos kündigen, wann drohen Verzugszinsen und was ist diese ominöse Schonfrist? Dieser Artikel führt dich Schritt für Schritt durch den korrekten Ablauf – von der ersten Zahlungserinnerung bis zur Räumungsklage.
Wann ist der Mieter im Zahlungsverzug?
Die Miete ist am dritten Werktag des Monats fällig, sofern im Mietvertrag nichts Abweichendes vereinbart wurde (§ 556b Abs. 1 BGB). Das bedeutet: Spätestens am dritten Werktag muss die Miete auf deinem Konto sein – nicht nur abgeschickt.
Wenn der Mieter nicht zahlt, kommt er automatisch in Verzug, ohne dass du eine Mahnung schicken musst. Das liegt daran, dass die Miete nach dem Kalender bestimmbar ist (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Trotzdem ist eine schriftliche Zahlungserinnerung empfehlenswert: Sie dokumentiert den Vorgang und gibt dem Mieter die Chance, aus Versehen oder Notlage heraus zu reagieren.
Merke: Auch ohne Mahnung ist der Mieter ab dem 4. Werktag des Monats im Verzug. Eine Erinnerung ist rechtlich nicht nötig, aber aus Beweisgründen klug.
Schritt 1: Zahlungserinnerung oder Mahnung
Bevor du zur Kündigung greifst, solltest du den Mieter schriftlich an die ausstehende Zahlung erinnern. Eine einfache E-Mail oder ein Brief mit folgenden Angaben reicht:
- Offene Miete mit Monatsangabe und Betrag
- Neues Zahlungsziel (meist 3–5 Werktage)
- Hinweis auf mögliche Verzugszinsen und Mahnkosten
- Androhung weiterer Schritte bei Nichtzahlung
Eine Mahnung ist rechtlich nicht erforderlich, weil der Mieter bei Mietzahlungen ohne Mahnung in Verzug gerät. Aber für das Beweisverfahren und als Grundlage für eine spätere Kündigung ist der Schriftverkehr Gold wert. Nutze am besten ein Übergabe-Einschreiben – oder lass dir den Zugang per Boten bestätigen.
Kosten für die Mahnung (Porto, Druck) kannst du dem Mieter in Rechnung stellen – sie gelten als Verzugsschaden (§ 280 BGB). Üblich sind pauschal 2,50 bis 5,00 Euro pro Mahnung.
Schritt 2: Verzugszinsen und Verzugsschaden berechnen
Ab dem Zeitpunkt des Verzugs stehen dir Verzugszinsen zu. Der gesetzliche Zinssatz beträgt für Mietverhältnisse (die kein Verbraucherdarlehen sind) fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB).
Der Basiszinssatz liegt seit dem 1. Januar 2025 bei 2,55 Prozent (Quelle: Deutsche Bundesbank – Basiszinssatz). Das ergibt einen Verzugszinssatz von 7,55 Prozent pro Jahr.
So berechnest du die Verzugszinsen:
- Offener Betrag × 7,55 % × (Tage im Verzug / 365) = Verzugszinsen
- Beispiel: 1.200 € Miete, 30 Tage im Verzug → 1.200 × 0,0755 × 30/365 = 7,45 €
Neben den Zinsen kannst du auch konkrete Verzugsschäden geltend machen:
- Rücklastschriftgebühren (belegbar)
- Anwaltskosten (bei berechtigter Einschaltung)
- Mahnkosten (Porto, Papier)
- Zinsen für ein eventuelles Kontokorrentkredit, den du wegen des Zahlungsausfalls in Anspruch nehmen musstest
Für vertiefte Informationen zu den Rechtsfolgen des Zahlungsverzugs empfehle ich den Beitrag von Haufe zum Zahlungsverzug des Mieters.
Schritt 3: Abmahnung des Mieters bei Zahlungsverzug
Bevor du fristlos kündigen kannst, musst du den Mieter in der Regel abhaken … nicht ganz. Bei Zahlungsverzug greift eine Besonderheit: Hier ist eine vorherige Abmahnung entbehrlich, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen für die fristlose Kündigung direkt erfüllt sind (§ 543 Abs. 3 BGB).
Trotzdem ist eine qualifizierte Mahnung mit Kündigungsandrohung aus zwei Gründen ratsam:
- Der Mieter bekommt eine letzte Chance zu zahlen
- Im Prozess zeigst du, dass du alles Zumutbare versucht hast
Wie eine wirksame Abmahnung aussieht, haben wir bereits im Beitrag Mieter abmahnen: Wann ist die Abmahnung Pflicht und was muss rein? ausführlich beschrieben.
Schritt 4: Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug
Die fristlose Kündigung ist das schärfste Schwert des Vermieters. Sie ist unter folgenden Voraussetzungen nach § 569 Abs. 3 BGB möglich.
Voraussetzungen für die fristlose Kündigung (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB)
Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter
- für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete ganz oder teilweise im Verzug ist und der Rückstand mindestens eine Monatsmiete beträgt, oder
- in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Miete in Höhe eines Betrags im Verzug ist, der zwei Monatsmieten übersteigt.
Beachte: Es zählt die Nettokaltmiete als Referenz, nicht die Warmmiete. Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten sind zwar Teil der Miete, aber für die Schwellenberechnung wird auf die Grundmiete abgestellt (BGH, Urteil VIII ZR 51/10).
Ablauf der fristlosen Kündigung
- Kündigung schriftlich verfassen – Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB). E-Mail, WhatsApp oder SMS reichen nicht.
- Kündigungsgrund benennen – Höhe des Rückstands und Zeitraum genau angeben.
- Hilfsweise ordentliche Kündigung – Immer eine hilfsweise ordentliche Kündigung beifügen, falls die fristlose Kündigung aus formalen Gründen unwirksam sein sollte.
- Zustellung nachweisen – Am besten durch Gerichtsvollzieher, Boten oder Übergabe-Einschreiben mit Rückschein.
Wichtig: Eine fristlose Kündigung muss innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntnis vom Kündigungsgrund ausgesprochen werden – sonst gilt sie als verwirkt. Zwei bis vier Wochen sind als Faustregel anerkannt.
Schritt 5: Die Schonfrist – deine Kündigung kann noch scheitern
Hier wird es für viele Vermieter überraschend: Selbst wenn du die fristlose Kündigung bereits ausgesprochen hast, kann der Mieter sie noch abwenden. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (Schonfristregelung) kann der Mieter die fristlose Kündigung unwirksam machen, wenn er den gesamten Rückstand bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage begleicht.
Der BGH hat in mehreren Entscheidungen klargestellt: Die Schonfristzahlung heilt nur die fristlose Kündigung, nicht jedoch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung (BGH, Urteil VIII ZR 106/23). Das bedeutet: Wenn du die ordentliche Kündigung hilfsweise erklärt hast, bleibt diese bestehen – der Mieter muss trotz Zahlung ausziehen, nur zu einem späteren Termin (Haus & Grund zur BGH-Rechtsprechung).
Schritt 6: Ordentliche Kündigung bei wiederholten Rückständen
Selbst wenn die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nicht vorliegen (z. B. weil der Rückstand noch nicht hoch genug ist), kannst du als Vermieter eine ordentliche Kündigung aussprechen. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt für Vermieter:
- bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
- ab 5 Jahren: 6 Monate
- ab 8 Jahren: 9 Monate
Allerdings reicht ein einmaliger oder geringfügiger Zahlungsverzug für eine ordentliche Kündigung nicht aus. Der BGH verlangt hier wiederholte Pflichtverletzungen oder eine nachhaltige Störung des Vertrauensverhältnisses. Die Details zu den Kündigungsfristen und Voraussetzungen findest du in unserem Beitrag Mietvertrag kündigen als Vermieter: Alle Fristen, Gründe und Regeln.
Schritt 7: Räumungsklage – wenn gar nichts mehr hilft
Zahlt der Mieter trotz Kündigung nicht und zieht auch nicht aus, bleibt nur der Gang zum Gericht. Die Räumungsklage wird beim zuständigen Amtsgericht eingereicht. Der Ablauf:
- Klage einreichen (anwaltlich beraten lassen – Kosten sind als Verzugsschaden einklagbar)
- Termin zur mündlichen Verhandlung (meist 2–4 Monate nach Klage)
- Räumungsurteil + Räumungsfrist (meist 1–3 Monate)
- Zwangsräumung durch Gerichtsvollzieher
Die gesamte Prozedur kann sechs bis zwölf Monate dauern. In dieser Zeit läuft die Miete weiter – allerdings zahlt der Mieter in der Praxis oft auch dann nicht. Eine Mietausfallversicherung oder Mietsicherheit (Kaution) kann diese Lücke zumindest teilweise abfedern. Wie du mit der Kaution richtig umgehst, erklären wir im Beitrag Mietkaution: Rückzahlung, Abrechnung und Fristen für Vermieter.
Praktische Tipps zur Vermeidung von Mietrückständen
Vorbeugen ist besser als kündigen. Mit diesen Maßnahmen reduzierst du das Risiko von Zahlungsausfällen:
- Bonitätsprüfung vor Vertragsabschluss: Ein Mieter mit geregeltem Einkommen (Gehaltsabrechnungen, Schufa-Auskunft) ist das beste Risiko-Minimierungs-Tool.
- Lastschriftverfahren vereinbaren: SEPA-Mandat vermeidet vergessene Überweisungen und gibt dir einen Überblick über fehlgeschlagene Abbuchungen.
- Mietkaution in ausreichender Höhe verlangen: Drei bis sechs Monatsmieten als Kaution (in zulässigem Rahmen) geben einen finanziellen Puffer.
- Frühzeitiges Gespräch suchen: Wenn ein Mieter das erste Mal zu spät zahlt, sofort ansprechen. Oft stecken kurzfristige Engpässe dahinter, die sich mit einer Ratenzahlung lösen lassen.
Mit der App ImmoFluss behältst du alle Mietzahlungen, Fristen und die Mieterkommunikation zentral im Blick – inklusive Erinnerungen, wenn eine Zahlung ausbleibt.
Ein zusätzliches Druckmittel: Mit dem Vermieterpfandrecht kannst du unter bestimmten Voraussetzungen auf die beweglichen Sachen des Mieters zugreifen, um deine Mietforderungen zu sichern.
Fazit
Mietrückstände sind für Vermieter belastend, aber kein Grund zur Panik. Der rechtliche Rahmen gibt dir klare Handlungsschritte vor: Zahlungserinnerung, Verzugszinsen berechnen, bei ausreichend hohem Rückstand fristlose Kündigung aussprechen und zur Not die Räumung durchsetzen. Wichtig ist, dass du die Fristen und Formalien einhältst – besonders bei der Kündigung. Plane immer eine hilfsweise ordentliche Kündigung ein, denn die Schonfristzahlung des Mieters kann die fristlose Kündigung unwirksam machen, nicht aber die ordentliche.
Häufige Fragen zum Mietrückstand (FAQ)
Ab wann kann ich als Vermieter fristlos kündigen?
Sobald der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mindestens einer vollen Monatsmiete in Verzug ist oder der Rückstand mehr als zwei Monatsmieten beträgt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).
Muss ich den Mieter vor der Kündigung abmahnen?
Nein, bei Zahlungsverzug ist eine Abmahnung nicht zwingend erforderlich (§ 543 Abs. 3 BGB). Aus Beweisgründen ist eine schriftliche Zahlungserinnerung mit Kündigungsandrohung jedoch empfehlenswert.
Kann der Mieter die Kündigung noch durch Nachzahlung verhindern?
Ja, innerhalb der Schonfrist von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage kann der Mieter die fristlose Kündigung durch vollständige Zahlung des Rückstands abwenden. Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt davon jedoch unberührt (BGH VIII ZR 106/23).
Wie hoch sind die Verzugszinsen bei Mietrückständen aktuell?
Der Verzugszinssatz beträgt fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Bei einem Basiszinssatz von aktuell 2,55 % ergibt das 7,55 % pro Jahr.
Kann ich dem Mieter auch die Anwaltskosten für die Kündigung in Rechnung stellen?
Ja, wenn die Einschaltung eines Rechtsanwalts erforderlich und der Mieter im Verzug ist. Die Kosten sind als Verzugsschaden ersatzfähig. Wichtig: Der Anwalt muss tatsächlich tätig geworden sein und die Kosten müssen angemessen sein.
Was passiert mit der Kaution, wenn der Mieter mit Mietrückständen auszieht?
Du kannst die offenen Mieten mit der Kaution verrechnen. Dazu musst du die Kaution aber ordnungsgemäß abrechnen. Wie das geht, erklären wir im Beitrag Mietkaution: Rückzahlung, Abrechnung und Fristen für Vermieter.
Gilt die Schonfrist auch für Gewerbemieter?
Die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gilt nur für Wohnraummietverhältnisse. Bei Gewerberaummietverträgen gibt es keine gesetzliche Schonfrist.