Du hast die Wohnung übergeben, der Mietvertrag ist beendet – und jetzt steht die Frage im Raum: Wann bekommt der Mieter seine Kaution zurück? Und was darfst du als Vermieter eigentlich einbehalten?
Die Mietkaution ist eines der häufigsten Konfliktfelder nach Mietende. Viele Vermieter sind unsicher, ob sie die Kaution noch zurückhalten dürfen, weil die Nebenkostenabrechnung noch aussteht – oder ob der Mieter sofortige Rückzahlung verlangen kann. In diesem Artikel erfährst du, welche Regeln für die Kaution gelten, wie du sie rechtssicher abrechnest und welche Fristen du unbedingt einhalten musst.
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Die gesetzliche Obergrenze für die Mietkaution ist klar geregelt. Nach § 551 Abs. 1 BGB darf der Vermieter maximal das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete als Kaution verlangen. Betriebskostenpauschalen oder Vorauszahlungen werden nicht mitgerechnet – die Kautionsbemessungsgrundlage ist ausschließlich die Kaltmiete.
Ein Beispiel: Beträgt die Kaltmiete 800 Euro, darf die Kaution höchstens 2.400 Euro betragen. Der Mieter hat zudem das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB). Die erste Rate ist bei Mietbeginn fällig, die beiden weiteren zusammen mit den folgenden Mietzahlungen. Eine Vereinbarung, die den Mieter zu einer höheren Kaution oder einer sofortigen Einmalzahlung verpflichtet, ist unwirksam.
Der Vermieter muss die Kaution verzinslich anlegen
Viele Vermieter wissen nicht: Die Mietkaution gehört nicht in dein Privatvermögen. Nach § 551 Abs. 3 BGB musst du die Kaution getrennt von deinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen – und zwar zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz.
Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen automatisch die Kaution. Du darfst die Kaution also nicht auf deinem Girokonto liegen lassen oder mit deinem eigenen Geld vermischen. Erlaubt ist ein Mietkautionskonto oder ein spezielles Treuhandkonto. Verstöße gegen die getrennte Anlage können zu Schadensersatzansprüchen des Mieters führen, wenn du insolvent wirst und die Kaution nicht mehr auszahlen kannst.
Ausnahme: Bei Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen besteht keine Verzinsungspflicht (§ 551 Abs. 3 Satz 4 BGB).
Wann musst du die Kaution zurückzahlen?
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung stellt sich die Kernfrage: Wie schnell muss die Kaution zurückfließen? Das Gesetz selbst nennt keine explizite Frist – die Rechtsprechung hat hier aber klare Maßstäbe gesetzt.
Der BGH unterscheidet zwischen zwei Phasen:
- Abrechnungsreife Forderungen: Offene Mieten oder bereits feststellbare Schäden darfst du sofort von der Kaution abziehen. Den Rest musst du grundsätzlich zügig zurückzahlen – der BGH spricht von einem Zeitraum von etwa sechs Monaten nach Mietende (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05).
- Nebenkostenabrechnung: Solange die Betriebskostenabrechnung für das laufende oder vergangene Jahr noch nicht erstellt ist, darfst du einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten, um mögliche Nachzahlungen abzudecken. Sobald die Abrechnung erstellt ist und eventuelle Guthaben an den Mieter ausgezahlt wurden, muss auch dieser Teil freigegeben werden.
Der in der Praxis häufig anzutreffende pauschale Vorbehalt von mehr als 12 Monaten ist nicht rechtmäßig. Die Betriebskostenabrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellt werden (Ausschlussfrist nach § 556 Abs. 3 BGB für den Vermieter – Näheres dazu haben wir im Beitrag Betriebskostenabrechnung Fristen 2026 erläutert). Nach Ablauf dieser Frist ist eine Nachforderung ausgeschlossen, sodass auch kein Grund mehr besteht, die Kaution zurückzuhalten.
Was darfst du von der Kaution einbehalten?
Nicht jede offene Forderung rechtfertigt den Einbehalt der Kaution. Grundsätzlich gilt: Du darfst die Kaution nur für solche Forderungen verwenden, die mit dem Mietverhältnis in Zusammenhang stehen und fällig sind. Dazu gehören:
- Offene Mietzahlungen: Rückständige Mieten aus der Zeit vor Mietende
- Betriebskostennachzahlungen: Was der Mieter nach der Jahresabrechnung noch schuldet
- Schäden über normale Abnutzung hinaus: Löcher in Wänden, zerkratzte Parkettböden, defekte Einbauten – aber nur, wenn es sich nicht um vertragsgemäße Abnutzung handelt
- Ausstehende Nebenkostenabrechnung: Wie erwähnt ein angemessener Teil als Sicherheit
Nicht einbehalten darfst du die Kaution für:
- Schönheitsreparaturen, wenn der Mieter diese nicht schuldet (siehe dazu unseren Beitrag Schönheitsreparaturen: Pflicht des Vermieters oder des Mieters?)
- Zukünftige, noch gar nicht absehbare Schäden
- Allgemeine Abnutzung der Mietsache (normale Gebrauchsspuren)
Wichtig: Wenn du Schäden geltend machst, musst du diese beziffern und belegen können. Eine pauschale Schätzung reicht nicht. Hol vor der Kautionsabrechnung Kostenvoranschläge oder Rechnungen von Handwerkern ein.
Kautionsabrechnung: So machst du es richtig
Wenn du die Kaution nicht vollständig zurückzahlst, musst du dem Mieter eine Abrechnung der Kaution vorlegen. Das ist keine formelle Abrechnung wie bei den Betriebskosten, aber sie muss nachvollziehbar sein. Gib an:
- Höhe der ursprünglichen Kaution (inkl. aufgelaufener Zinsen)
- Einzelne Posten, die du einbehältst (mit Betrag und Grund)
- Den Auszahlungsbetrag (Differenz)
- Gegebenenfalls die Bankverbindung für die Überweisung
Eine fehlende oder fehlerhafte Kautionsabrechnung kann dazu führen, dass du die Kaution komplett zurückzahlen musst – selbst wenn eigentlich berechtigte Forderungen bestehen. Sei also sorgfältig.
Was passiert bei einem Vermieterwechsel?
Verkaufst du die Immobilie, geht die Mietkaution automatisch auf den neuen Eigentümer über. Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in alle Rechte und Pflichten aus der Kautionsabrede ein. Du als alter Vermieter musst die Kaution (in der Regel das Kautionskonto) an den neuen Vermieter übertragen.
Praktisch bedeutet das: Du löst das Mietkautionskonto nicht auf, sondern trittst es an den Käufer ab. Der Mieter hat dann seinen Kautionsanspruch gegenüber dem neuen Vermieter. Achtung: Kann der Mieter die Kaution vom neuen Vermieter nicht erlangen (weil dieser insolvent ist), bleibst du als alter Vermieter weiterhin verpflichtet (§ 566a Satz 2 BGB).
Praxistipp: Kautionsverwaltung leicht gemacht
Die korrekte Verwaltung der Mietkaution ist für Vermieter mit mehreren Einheiten schnell unübersichtlich. Mit ImmoFluss behältst du alle Mieterverträge und Kautionskonten zentral im Blick – inklusive Fristen für die Rückzahlung und automatischer Erinnerungen für die Betriebskostenabrechnung.
Häufige Fragen zur Mietkaution
Muss ich die Kaution verzinsen?
Ja, grundsätzlich ist der Vermieter nach § 551 Abs. 3 BGB verpflichtet, die Kaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Nur bei Studenten- oder Jugendwohnheimen entfällt die Zinspflicht.
Kann ich die Kaution mit offenen Mietforderungen verrechnen?
Ja, das ist sogar der Hauptzweck der Kaution. Du darfst rückständige Mieten von der Kaution abziehen, sofern sie unbestritten und fällig sind. Achte darauf, die Verrechnung in der Kautionsabrechnung transparent darzustellen.
Was passiert, wenn ich die Frist für die Rückzahlung versäume?
Wenn du die Kaution nicht innerhalb der angemessenen Frist (in der Regel sechs Monate nach Mietende) zurückzahlst oder zumindest den einbehaltenen Betrag begründest, riskierst du Verzugszinsen und gegebenenfalls Schadensersatz. Der Mieter kann die Kaution dann einklagen. Zudem kann eine verzögerte Rückzahlung als Indiz für eine unrechtmäßige Einbehaltung gewertet werden.
Neben der Kaution gibt dir das Vermieterpfandrecht eine zusätzliche Sicherheit für deine Forderungen aus dem Mietverhältnis – besonders wenn die Kaution nicht ausreicht.
Fazit
Die Mietkaution ist ein zweckgebundenes Sicherungsmittel, das du als Vermieter mit Sorgfalt behandeln musst. Die drei wichtigsten Punkte für die Praxis:
- Kaution getrennt und verzinst anlegen – Vermischung mit deinem Privatvermögen ist tabu
- Nach Mietende zügig abrechnen – etwa sechs Monate sind als Prüfungszeitraum anerkannt, danach drohen Verzugszinsen
- Nur berechtigte Forderungen einbehalten – Schäden belegen, Schönheitsreparaturen nur bei wirksamer Klausel abziehen
Wer diese Grundregeln beachtet, vermeidet unnötige Konflikte mit dem ehemaligen Mieter und stellt sicher, dass die Kaution ihre Funktion als Sicherheit erfüllt – ohne zum Rechtsstreit zu werden.