Die Heizung fällt im Januar aus. Das Badezimmerfenster lässt sich nicht mehr schließen. Der Wasserhahn im Bad tropft seit Wochen. Dein Mieter meldet sich – und fragt, wann sich endlich jemand darum kümmert. Als Vermieter stehst du dann vor der Frage: Was bin ich wirklich verpflichtet zu reparieren, und was kann ich auf meinen Mieter abwälzen?
Die gesetzliche Grundlage: §535 BGB
Die Instandhaltungspflicht des Vermieters ist in §535 Abs. 1 Satz 2 BGB verankert. Der Gesetzestext ist eindeutig:
„Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten."
Diese Pflicht geht über die reine Übergabe hinaus: Du schuldest deinem Mieter nicht nur eine bewohnbare Wohnung zum Einzugstag – du musst sie während der gesamten Mietzeit in diesem Zustand halten (§535 Abs. 1 BGB). Das ist eine Dauerpflicht.
Was muss der Vermieter konkret reparieren?
Die Grundregel lautet: Alles, was dauerhaft zur Wohnung gehört und für den vertragsgemäßen Gebrauch notwendig ist, liegt in deiner Verantwortung. Typische Pflichten umfassen:
- Heizung und Warmwasser: Du musst ganzjährig Warmwasser gewährleisten. In der Heizperiode (1. Oktober bis 30. April) müssen Wohnräume tagsüber mindestens 20 °C erreichen. Ein Heizungsausfall muss unverzüglich behoben werden – bei winterlichem Totalausfall gilt eine Reaktionszeit von 24–72 Stunden als angemessen.
- Elektrik und Leitungen: Defekte Stromleitungen, ausgefallene Sicherungen oder undichte Wasserleitungen sind Vermietersache.
- Fenster, Türen und Schlösser: Wenn Fenster nicht mehr schließen oder Türen klemmen, musst du handeln – außer der Schaden entstand durch Fahrlässigkeit des Mieters.
- Dach und Fassade: Undichte Dächer, eindringende Feuchtigkeit, Schimmel durch Baumängel – das fällt in deine Pflicht.
- Sanitäranlagen: Badewanne, Dusche, WC, Waschbecken – alle fest verbauten Sanitärelemente gehören dazu.
- Gemeinschaftsbereiche: Treppenhauslicht, Briefkastenanlage, Klingel – auch das musst du instand halten.
Kurz gesagt: Wenn es fest verbaut ist und der Mieter darauf angewiesen ist, um die Wohnung wie vereinbart zu nutzen, bist du zuständig. Der normale Verschleiß durch vertragsgemäße Nutzung geht dabei immer zu deinen Lasten – das gilt nicht als Beschädigung durch den Mieter.
Die Kleinreparaturklausel: Wann zahlt der Mieter?
Es gibt eine wichtige Ausnahme: Mit einer wirksamen Kleinreparaturklausel im Mietvertrag kannst du die Kosten für kleine Reparaturen auf deinen Mieter übertragen. Aber diese Klausel hat enge Voraussetzungen – und nur wenn alle drei erfüllt sind, ist sie gültig.
Eine Kleinreparaturklausel ist nur wirksam, wenn sie:
- sich auf häufig und direkt berührte Bauteile beschränkt – also Teile, die der Mieter täglich nutzt und anfasst: Wasserhähne, Duschköpfe, Lichtschalter, Türgriffe, Fenstergriffe, Rollladenriemen,
- einen Höchstbetrag je Einzelreparatur festlegt – Gerichte akzeptieren heute üblicherweise bis zu 100–120 Euro pro Reparaturfall (Stiftung Warentest),
- einen jährlichen Gesamthöchstbetrag enthält – in der Regel 8 % der Jahresnettokaltmiete, maximal 200–250 Euro im Jahr.
Fehlt auch nur eines dieser drei Elemente – oder sind die Beträge zu hoch angesetzt – ist die gesamte Klausel unwirksam. Du trägst die Kosten dann trotzdem. Lass ältere Mietverträge daher auf Aktualität prüfen: Viele Klauseln enthalten noch Betragsangaben aus vergangenen Jahrzehnten.
Wichtig: Selbst bei wirksamer Kleinreparaturklausel bleibt der Auftrag an den Handwerker Sache des Vermieters. Der Mieter zahlt seinen Anteil – du organisierst die Reparatur und trägst das Risiko.
Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen: Nicht dasselbe
Kleinreparaturen betreffen funktionale Mängel an häufig berührten Kleinteilen. Schönheitsreparaturen hingegen betreffen den optischen Zustand der Wohnung – Streichen, Tapezieren, Renovieren. Für beide gelten unterschiedliche Klauseln im Mietvertrag, unterschiedliche Rechtsprechung und unterschiedliche Grenzen. Verwechsle sie nicht, wenn du Klauseln in deinen Verträgen formulierst.
Mängelanzeige: Wie läuft das in der Praxis ab?
Deine Pflicht zur Reparatur entsteht in der Regel, sobald dein Mieter dir den Mangel angezeigt hat. Danach hast du eine angemessene Frist zur Beseitigung. Was angemessen ist, hängt vom Mangel ab:
- Dringende Mängel (Heizungsausfall im Winter, Wasserrohrbruch, Totalausfall der Stromversorgung): 24–72 Stunden
- Erhebliche Mängel (defektes Fenster, kaputter Herd, undichtes Dach): 1–2 Wochen
- Normale Mängel (tropfender Hahn, klemmendes Schloss): 2–4 Wochen
Dokumentiere alle Mängelanzeigen und deine Reaktion darauf schriftlich – per E-Mail oder in einer App. Wer das lückenlos macht, ist bei Streitigkeiten auf der sicheren Seite. Mit ImmoFluss kannst du Mängelanzeigen, Handwerkeraufträge und die gesamte Kommunikation mit deinen Mietern zentral verwalten.
Was passiert, wenn du nicht reagierst?
Handelst du nicht innerhalb der angemessenen Frist, hat dein Mieter mehrere Optionen:
- Mietminderung nach §536 BGB: Der Mieter kann die Miete anteilig kürzen, solange der Mangel besteht. Bei einem Heizungsausfall im Winter können das 20–50 % sein. Wie Mietminderungen konkret funktionieren, erklärt unser Beitrag Mietminderung: Was Vermieter wissen müssen.
- Ersatzvornahme: Bei Gefahr im Verzug kann der Mieter selbst einen Handwerker beauftragen und die Kosten von der Miete einbehalten oder zurückfordern.
- Klage auf Mängelbeseitigung: Im Extremfall kann der Mieter gerichtlich zur Reparatur zwingen.
Wenn der Mieter den Schaden selbst verursacht hat
Reparaturen, die durch schuldhafte Beschädigung des Mieters entstehen, sind nicht deine Pflicht. Wer die Badezimmertür durch grobe Fahrlässigkeit aus den Angeln hebt oder das Waschbecken durch unsachgemäßen Gebrauch beschädigt, haftet selbst nach §280 BGB. Du musst die Reparatur dann zwar organisieren – aber du kannst die Kosten zurückfordern.
Was du am Ende des Mietverhältnisses von der Kaution einbehalten darfst und welche Regeln dabei gelten, erklären wir in unserem Beitrag Mietkaution: Regeln, Anlage und Rückgabe.
Praktische Tipps für Vermieter
- Kleinreparaturklausel prüfen lassen: Viele ältere Klauseln sind unwirksam – Beträge veraltet oder die Jahresobergrenze fehlt ganz.
- Instandhaltungsprotokoll führen: Jede Mängelanzeige, jede Reaktion, jede durchgeführte Reparatur dokumentieren.
- Bei Heizungsausfall sofort handeln: Das ist das teuerste Reparatur-Szenario – wegen Mietminderungsrisiko und Notfall-Handwerkerpreisen.
- Präventive Wartung zahlt sich aus: Heizungswartung, Rauchmelder-Check, Dichtungsprüfungen an Fenstern senken langfristig deine Reparaturkosten erheblich.
Fazit
§535 BGB macht dich als Vermieter zum dauerhaften Instandhalter der Wohnung. Du schuldest deinem Mieter nicht nur eine intakte Übergabe – sondern eine intakte Wohnung für die gesamte Mietdauer. Kleine Reparaturen kannst du per wirksamer Kleinreparaturklausel auf den Mieter verlagern, aber nur unter engen Voraussetzungen. Reagierst du auf Mängelanzeigen nicht rechtzeitig, riskierst du Mietminderungen und rechtliche Schritte. Mit schnellem Handeln und sorgfältiger Dokumentation bist du als Vermieter bestens aufgestellt.
Häufige Fragen zur Instandhaltungspflicht
Muss der Vermieter einen defekten Herd reparieren?
Ja – wenn der Herd vom Vermieter gestellt wurde und zum Mietvertrag gehört. Handelt es sich um ein Gerät des Mieters, ist der Mieter selbst zuständig.
Wie schnell muss der Vermieter bei einem Heizungsausfall im Winter reagieren?
Sehr schnell. Ein Heizungsausfall im Winter gilt als erheblicher Mangel – eine Reaktionszeit von 24–72 Stunden ist angemessen. Reagiert der Vermieter nicht, kann der Mieter sofort mit Mietminderung beginnen und im Notfall selbst einen Handwerker beauftragen.
Kann der Vermieter Reparaturen generell auf den Mieter abwälzen?
Nein. Nur mit einer wirksamen Kleinreparaturklausel im Mietvertrag und nur für häufig berührte Kleinteile bis zum festgelegten Höchstbetrag. Alle strukturellen Reparaturen – Heizung, Elektrik, Dach, Sanitär – bleiben immer beim Vermieter.
Was passiert, wenn der Mieter den Schaden selbst verursacht hat?
Besonders relevant wird diese Frage bei Schäden durch Haustiere – zerkratzte Türen, angenagte Fußleisten oder verunreinigte Teppiche. Hier gilt der Grundsatz: Der Mieter haftet für vom Tier verursachte Schäden. Ein Überblick über die Rechte und Pflichten bei der Tierhaltung in Mietwohnungen, inklusive der Frage, ob und wann du als Vermieter zustimmen musst, findest du im Beitrag Haustiere in der Mietwohnung: Was Vermieter erlauben müssen.
Dann haftet der Mieter nach §280 BGB für die Reparaturkosten. Normaler Verschleiß durch vertragsgemäßen Gebrauch gilt nicht als Beschädigung – für den ist der Vermieter zuständig.